Photo : Pexels- Seuil de declenchement : 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net au 1er janvier 2026
- Abattement de 30 pour cent sur la residence principale
- Barème progressif de 0,5 pour cent a 1,5 pour cent
- Dons aux organismes d'intérêt général : réduction de 75 pour cent dans la limite de 50 000 euros
L’Impôt sur la Fortune Immobiliere (IFI) a remplace l’ISF en 2018. Il concerne uniquement le patrimoine immobilier, laissant les actifs financiers et professionnels en dehors de son perimetre. Voici les règles applicables en 2026.
Seuil d’imposition et barème 2026
Le seuil de declenchement reste fixe a 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net. Une fois depasse, le barème s’applique des 800 000 euros.
| Tranche de patrimoine | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu’a 800 000 euros | 0 pour cent |
| 800 001 a 1,3 million | 0,5 pour cent |
| 1,3 million a 2,57 millions | 0,7 pour cent |
| 2,57 millions a 5 millions | 1 pour cent |
| 5 millions a 10 millions | 1,25 pour cent |
| Au-dela de 10 millions | 1,5 pour cent |
Biens taxables et exonerations
Sont inclus dans l’assiette : residence principale, residences secondaires, biens locatifs, parts de SCPI et de SCI, certaines parts de sociétés detenant de l’immobilier.
Strategies de réduction legales
Plusieurs leviers permettent de reduire l’IFI :
- Dons aux organismes d’intérêt général : réduction de 75 pour cent du montant verse, plafonnée a 50 000 euros de réduction par an
- Dettes deductibles : emprunts immobiliers en cours, taxe fonciere due
- Demembrement de propriete : l’usufruitier seul est redevable en règle générale
- Investissement en nue-propriete : reduit la base taxable pendant toute la duree du demembrement
Cas pratiques : 3 profils chiffres
Profil 1 : couple avec residence principale de 1,5 M€, aucun autre bien. Apres abattement de 30 pour cent, valeur taxable : 1,05 M€, sous le seuil. Pas d’IFI du.
Profil 2 : particulier avec residence principale 1,2 M€ + residence secondaire 800 k€. Apres abattement : 840 k€ + 800 k€ = 1,64 M€. IFI approximatif : 3 380 euros par an.
Profil 3 : patrimoine mixte 3 M€ avec dettes hypothecaires de 600 k€. Assiette nette : 2,4 M€. IFI : environ 7 860 euros.
Erreurs d’evaluation a eviter
La sous-evaluation d’un bien est la premiere cause de redressement. L’administration compare avec :
- Prix au metre carre de la commune
- Dernieres mutations dans le quartier
- Offres immobilieres publiques
- Evaluation retenue lors d’une succession recente
Pour securiser la declaration, 5 a 10 pour cent de decote raisonnable sur une residence principale occupee reste accepte. Au-dela, risque de controle.
Calendrier et erreurs frequentes
La date de reference est le 1er janvier. La declaration se fait avec l’impot sur le revenu en mai-juin. Trois erreurs classiques :
- Oublier les parts de SCPI et SCI immobilieres
- Omettre les biens detenus a l’etranger
- Mal gerer les biens demembres (l’usufruitier est redevable en regle generale)
IFI vs ISF : ce qui a change depuis 2018
L’ISF, supprime en 2017, taxait l’ensemble du patrimoine. L’IFI ne concerne que l’immobilier. Un patrimoine de 2 M€ compose de 800 k€ d’immobilier et 1,2 M€ d’actions n’est plus taxe.
Liens utiles
Pour comprendre les autres dispositifs de défiscalisation, consultez notre lexique financier. Pour aller plus loin sur l’optimisation patrimoniale, voir notre article sur l’assurance vie et nos analyses dedies aux FIP et FCPI.