Photo : Pexels- Dispositif Jeanbrun : nouveau statut du bailleur prive, remplace le Pinel
- Periode eligible : 21 fevrier 2026 au 31 decembre 2028
- Mecanisme : amortissement annuel de 3,5 a 5,5 pour cent sur 80 pour cent de la valeur du bien
- Plafond annuel : 8 000 euros (loyer intermediaire), majore de 2 000 a 4 000 euros selon loyer social ou tres social
- Engagement de location : 9 ans minimum
- Applicable partout en France, sans zonage
Le dispositif Pinel a pris fin le 31 decembre 2024, laissant un vide pour l’investissement locatif neuf. La loi de finances 2026, adoptee en janvier et promulguee le 19 fevrier 2026, cree le “statut du bailleur prive” rebaptise dispositif Jeanbrun. Voici tout ce qu’il faut retenir avant de se lancer.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun exactement ?
Le dispositif Jeanbrun est un nouveau regime fiscal applique aux bailleurs qui investissent dans un logement neuf ou renove pour le louer. Il s’inscrit dans le cadre de la revision de la fiscalite immobiliere de la loi de finances 2026, adoptee par les deputes le 15 janvier 2026.
Contrairement au Pinel qui offrait une reduction d’impot directe, le Jeanbrun fonctionne par amortissement. Chaque annee, le bailleur deduit une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers imposables. Cela limite la base taxable et reduit l’impot du, sans plafonnement au titre des niches fiscales.
Mecanisme d’amortissement : les taux
L’amortissement annuel depend du type de loyer pratique :
| Type de loyer | Taux annuel | Plafond d’amortissement |
|---|---|---|
| Loyer intermediaire | 3,5 pour cent | 8 000 euros par an |
| Loyer social | 4,5 pour cent | 10 000 euros par an |
| Loyer tres social | 5,5 pour cent | 12 000 euros par an |
L’amortissement s’applique sur 80 pour cent de la valeur du bien, soit la valeur du bati (les 20 pour cent restants correspondant a la part terrain, non amortissable).
Exemple chiffre
Pour un bien acquis 300 000 euros loue en loyer intermediaire :
- Base amortissable : 300 000 x 80 pour cent = 240 000 euros
- Amortissement annuel theorique : 240 000 x 3,5 pour cent = 8 400 euros
- Amortissement deductible effectif : 8 000 euros (plafonne)
Sur 9 ans, la deduction totale atteint 72 000 euros.
Les conditions a respecter
Le Jeanbrun impose plusieurs conditions cumulatives :
- Engagement de location de 9 ans minimum, renouvelable jusqu’a 15 ans
- Logement neuf ou en etat futur d’achevement (VEFA) ou logement renove
- Respect des plafonds de loyer (intermediaire, social ou tres social)
- Respect des plafonds de ressources du locataire
- Interdiction de louer a un proche (ascendant, descendant, membre du foyer fiscal)
- Normes RE2020 obligatoires pour le neuf
Jeanbrun vs Pinel : le comparatif
| Critere | Pinel (jusqu’en 2024) | Jeanbrun (2026-2028) |
|---|---|---|
| Mecanisme fiscal | Reduction d’IR directe | Amortissement deduit des revenus fonciers |
| Zonage | Zones A, Abis, B1 uniquement | Toute la France |
| Plafonnement niches | Oui, 10 000 euros par an | Non |
| Duree d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum |
| Neuf / ancien | Neuf uniquement | Neuf et renove |
| Avantage fiscal max | 63 000 euros sur 12 ans | Fonction de la valeur et du revenu |
Pour qui c’est interessant ?
Le Jeanbrun est particulierement pertinent pour :
- Les foyers en TMI 30 pour cent et plus disposant de revenus fonciers
- Les investisseurs deja plafonnes sur les niches fiscales
- Les particuliers souhaitant diversifier sur l’immobilier locatif
- Les bailleurs cherchant une fiscalite simple et lisible
A l’inverse, il est moins pertinent pour les foyers en TMI 11 pour cent ou sans revenus fonciers significatifs : l’amortissement ne permet de reduire que le revenu foncier taxable, pas l’IR global.
Strategies a anticiper
- Coupler Jeanbrun et deficit foncier : optimiser la fiscalite totale sur l’immobilier
- Choisir la bonne zone : pour un loyer intermediaire, cibler les metropoles a bonne demande locative
- Arbitrer loyer social / intermediaire : le loyer social donne un meilleur taux d’amortissement mais reduit le rendement locatif
- Anticiper la sortie a 9 ans : vente, transmission ou location libre apres engagement
Les risques a connaitre
- Risque de vacance locative pendant les 9 ans d’engagement
- Risque de baisse de valeur du bien dans des zones peu dynamiques
- Complexite comptable (calcul de l’amortissement, declaration annuelle)
- Depeindre une option si le bien perd de la valeur : l’effet fiscal seul ne justifie pas un mauvais achat
Liens utiles
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