Prêt à taux zéro (PTZ) : conditions 2026

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt immobilier aidé par l’État qui permet de financer une partie de l’achat d’une résidence principale sans payer d’intérêts. Réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, il doit toujours compléter un autre prêt immobilier et ne peut pas, à lui seul, financer un projet. Son périmètre, ses plafonds et sa durée ont été révisés à plusieurs reprises depuis 2024, avec une prolongation du dispositif jusqu’au 31 décembre 2027.

Qu’est-ce que le prêt à taux zéro (PTZ) ?

Le PTZ est un crédit immobilier dont les intérêts sont pris en charge par l’État, et non par l’emprunteur. Il s’adresse exclusivement aux particuliers qui achètent ou font construire leur résidence principale, sous réserve de respecter des plafonds de ressources fixés selon la zone géographique et la composition du foyer.

Ce prêt ne couvre jamais l’intégralité d’un achat immobilier : il doit nécessairement être associé à un autre financement, qu’il s’agisse d’un crédit immobilier classique, d’un prêt conventionné, d’un prêt d’accession sociale ou d’un prêt épargne logement. Sa vocation est de réduire le coût global de l’opération, pas de s’y substituer.

Le dispositif a connu plusieurs ajustements depuis 2024 : prolongation de sa durée de vie jusqu’au 31 décembre 2027, révision du zonage par arrêté en septembre 2025, puis élargissement de son périmètre aux logements neufs individuels sur tout le territoire à compter du 1er avril 2025. Pour un primo-accédant, suivre ces évolutions est utile avant de monter un plan de financement, car la quotité et la durée de remboursement auxquelles il peut prétendre en dépendent directement.

Autre particularité : le PTZ ne comporte aucun frais de dossier, contrairement à un prêt immobilier classique dont les frais de dossier peuvent représenter plusieurs centaines d’euros. Son remboursement se répartit sur une durée totale de 10 à 25 ans, avec une mécanique en deux temps détaillée plus loin dans cet article.

Le PTZ est aussi parfois confondu avec l’éco-PTZ, un dispositif distinct réservé au financement de travaux de rénovation énergétique, y compris pour des propriétaires déjà installés dans leur logement. Les deux prêts ne répondent ni aux mêmes conditions d’octroi ni au même objectif : le PTZ finance une accession à la propriété, l’éco-PTZ finance des travaux de rénovation, qu’il s’agisse ou non d’un premier achat.

Qui peut bénéficier du PTZ ? Les conditions d’éligibilité

Le PTZ est réservé aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la demande : c’est la condition de primo-accession. Trois situations y échappent : les nus-propriétaires ou usufruitiers d’un bien (qui ne sont pas juridiquement considérés comme propriétaires occupants), les victimes d’une catastrophe naturelle ayant rendu leur logement définitivement inhabitable, et les personnes invalides ou en situation de handicap, ou dont un futur occupant du logement l’est.

Au-delà de cette condition de statut, l’éligibilité dépend aussi de la capacité de l’emprunteur à être accepté sur le prêt principal qui doit obligatoirement accompagner le PTZ : un dossier jugé trop fragile pour le crédit immobilier classique ne permettra pas non plus d’obtenir le PTZ qui lui est associé.

Le PTZ est distribué par les établissements financiers ayant signé une convention avec l’État, ce qui couvre la quasi-totalité des banques généralistes. Chaque co-emprunteur doit individuellement respecter la condition de primo-accession : si l’un des deux a été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, le couple perd en principe le bénéfice du dispositif, sauf à entrer dans l’une des exceptions mentionnées plus haut.

Les plafonds de ressources par zone

Le PTZ est soumis à des plafonds de ressources qui varient selon le nombre de personnes destinées à occuper le logement et selon la zone géographique du bien. Voici les plafonds applicables depuis le 1er avril 2024 :

Ce montant de ressources ne correspond pas directement au revenu brut : il s’obtient en divisant le total des revenus fiscaux de référence (RFR) de l’année N-2 de toutes les personnes destinées à occuper le logement par un coefficient familial, qui vaut 1 pour une personne seule, 1,5 pour un couple, 1,8 pour trois personnes, 2,1 pour quatre personnes et 2,4 à partir de cinq personnes. Pour un PTZ émis en 2026, c’est donc le RFR de 2024 (déclaré en 2025) qui sert de référence, l’administration retenant le montant le plus élevé entre ce total et le coût global de l’opération divisé par neuf.

Quels logements sont éligibles ? Neuf ou ancien

Le type de logement finançable par le PTZ dépend à la fois de sa nature (neuf ou ancien) et, pour l’ancien, de sa localisation.

Le PTZ dans le neuf

Le PTZ peut financer l’achat ou la construction d’un logement neuf, c’est-à-dire achevé depuis moins de cinq ans et n’ayant jamais été habité, qu’il s’agisse d’un logement individuel ou collectif. Sont également concernés la transformation d’un local non destiné à l’habitation en logement, l’achat en contrat de location-accession, ou encore l’achat en bail réel solidaire (BRS) ou en TVA réduite dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Depuis le 1er avril 2025, deux évolutions notables ont élargi le dispositif : les logements neufs individuels sont désormais éligibles quelle que soit leur localisation en France, et non plus seulement dans les zones tendues, et le PTZ s’applique aux logements neufs individuels comme collectifs sans restriction de zonage supplémentaire par rapport à ce qui prévalait avant cette date.

Le PTZ dans l’ancien : travaux obligatoires

Dans l’ancien, le PTZ est plus restrictif : le logement doit être situé en zone B2 ou C, et faire l’objet de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent commencer après l’émission de l’offre de prêt et s’achever dans un délai de trois ans. Ils doivent soit porter sur l’amélioration de l’habitabilité (création ou aménagement de surfaces), soit viser une performance énergétique minimale, avec une consommation d’énergie inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an, ou un classement du logement en catégorie D ou mieux une fois les travaux achevés.

L’achat d’un logement ancien en location-accession, en bail réel solidaire, en TVA réduite en zone ANRU, ou d’un logement social, peut également être éligible au PTZ dans l’ancien, sous réserve de respecter des conditions spécifiques à chaque dispositif.

Le zonage du PTZ : zones A, B1, B2 et C

Le montant des plafonds de ressources et la quotité maximale du PTZ dépendent de la zone géographique du bien, définie par un arrêté révisé en septembre 2025 selon la tension du marché immobilier local :

• Zone A (A bis incluse) : Paris et plusieurs communes d’Île-de-France, ainsi que des agglomérations où les prix sont très élevés comme la Côte d’Azur, Lyon, Lille ou Strasbourg.
• Zone B1 : grandes agglomérations et communes où les loyers et les prix restent élevés, dont la grande couronne parisienne hors zone A, et certains territoires d’Outre-mer.
• Zone B2 : centres-villes de certaines agglomérations moyennes et communes où le marché reste tendu sans atteindre le niveau de la zone B1.
• Zone C : le reste du territoire, où la tension immobilière est la plus faible.

Pour vérifier la zone exacte d’un bien, le site officiel du Service Public propose un outil de recherche par commune, utile avant toute simulation de financement.

Ce zonage n’est pas propre au PTZ : il sert également de référence à d’autres dispositifs de soutien au logement, comme certains plafonds de loyers ou d’autres prêts aidés. Une même zone peut ainsi conditionner plusieurs aides à la fois, ce qui justifie de vérifier son classement avant d’engager des démarches, y compris lorsque le projet ne porte que sur le PTZ.

Les principaux changements apportés par la réforme entrée en vigueur le 1er avril 2025 concernent justement l’articulation entre zonage et type de logement : pour un logement individuel neuf, le zonage ne conditionne plus l’accès au dispositif, seule la quotité applicable en tient encore compte. Pour un achat dans l’ancien, en revanche, la restriction aux zones B2 et C reste pleinement d’actualité. Pour plus d’information sur sa propre situation, le recours au simulateur officiel ou à un conseiller bancaire reste le moyen le plus fiable de lever un doute.

Quel est le montant du PTZ ?

Le montant maximal empruntable via le PTZ, appelé quotité, correspond à un pourcentage du coût total de l’opération, plafonné par ailleurs selon la zone et la taille du foyer. Ce pourcentage dépend de la tranche de ressources de l’emprunteur : plus les ressources sont proches du plafond, plus la quotité accordée diminue.

La quotité selon la tranche de ressources

Depuis le 1er avril 2025, le cadre en vigueur distingue le cas général et le cas spécifique des logements individuels neufs, qui bénéficient d’une quotité réduite :

La tranche de ressources se détermine de la même façon que pour les plafonds d’éligibilité, en divisant le montant des ressources du foyer par le coefficient familial. Le coût total de l’opération retenu pour ce calcul est lui-même plafonné selon le nombre de personnes et la zone du bien : un couple seul en zone C se voit par exemple appliquer un plafond d’opération inférieur à celui d’une famille de quatre personnes en zone A. Le simulateur officiel du PTZ permet de vérifier en quelques minutes la tranche et la quotité applicables à une situation donnée, sans avoir à reconstituer manuellement l’ensemble de la grille.

Comment lire concrètement ces deux grilles

Dans la pratique, la quotité ne se lit jamais seule : elle s’applique au coût total de l’opération, lui-même plafonné. Concrètement, un foyer dont les ressources le classent en tranche 1 (la plus favorable) peut obtenir une quotité de 50 % du coût retenu pour un achat dans l’ancien avec travaux, mais seulement 30 % s’il s’agit d’un logement individuel neuf. Plus le foyer se rapproche du plafond de ressources de sa zone, plus il se situe dans une tranche haute, et plus la quotité applicable diminue, jusqu’à 20 % (10 % pour un individuel neuf) en tranche 4. C’est la combinaison de la zone, du nombre d’occupants et du revenu fiscal de référence qui détermine, au final, le montant exact du PTZ accordé.

Durée de remboursement et différé du PTZ

Le remboursement du PTZ se décompose en deux périodes successives, dont la durée dépend des ressources de l’emprunteur, de la composition du foyer et de la zone d’achat :

• une période de différé, de 2, 8 ou 10 ans, pendant laquelle aucune mensualité n’est due sur le PTZ ;
• une période de remboursement, de 12, 13 ou 15 ans, durant laquelle le capital emprunté est effectivement remboursé.

En règle générale, plus les ressources du foyer sont élevées, plus la durée de remboursement est courte : la logique du dispositif consiste à accorder un différé plus long aux ménages les plus modestes, pour alléger leurs mensualités dans les premières années suivant l’achat. La durée totale du prêt, différé compris, reste toujours comprise entre 10 et 25 ans.

Délai d’occupation et revente : ce que le PTZ impose

Le bénéfice du PTZ n’est pas sans contrepartie sur l’usage du logement financé. Sauf exceptions, le bien acquis doit devenir la résidence principale de l’emprunteur au plus tard un an après son achat ou la fin des travaux engagés, ce délai pouvant être porté à six ans en cas de départ à la retraite, sous conditions. Un logement est considéré comme résidence principale dès lors qu’il est occupé au moins huit mois par an, sauf motif reconnu (raisons professionnelles, de santé ou cas de force majeure).

Cette obligation d’occupation vise à éviter que le PTZ, conçu pour faciliter l’installation d’un ménage dans son futur logement, ne serve à financer un investissement locatif ou une résidence secondaire. En cas de non-respect de cette condition, la banque peut exiger le remboursement anticipé du capital restant dû sur le PTZ.

Comment obtenir son PTZ ? Les démarches

Le PTZ n’est jamais demandé isolément : la démarche commence par la constitution d’un dossier de financement global auprès d’une banque partenaire, incluant le prêt principal (crédit immobilier classique, prêt conventionné ou prêt d’accession sociale) et le PTZ qui vient le compléter.

Avant de déposer un dossier, il est utile de passer par le simulateur officiel pour vérifier son éligibilité théorique : zone du bien, nombre d’occupants, revenu fiscal de référence et nature du projet (neuf ou ancien avec travaux) suffisent à obtenir une première estimation du montant de prêt et de la durée. Cette étape évite de construire un plan de financement autour d’un montant de PTZ surestimé.

La banque intègre ensuite le PTZ dans le calcul global de la capacité d’emprunt : même sans intérêts, ce prêt reste une mensualité (une fois le différé terminé) qui s’ajoute à celle du crédit principal, et qui doit rester compatible avec le taux d’endettement maximal autorisé. C’est pourquoi il reste indispensable d’évaluer sa capacité d’emprunt globale avant de signer une offre, plutôt que de raisonner uniquement sur le montant du PTZ pris isolément.

Sur le plan documentaire, le dossier PTZ reprend l’essentiel des pièces déjà réunies pour le prêt principal : avis d’imposition N-2 de tous les occupants prévus, justificatifs d’identité et de domicile, compromis de vente ou devis de construction, et, dans l’ancien, devis détaillés des travaux permettant de vérifier qu’ils atteignent bien le seuil de 25 % du coût total de l’opération. C’est la banque, et non l’emprunteur, qui dépose ensuite la demande de PTZ auprès de l’organisme garant de l’État : il n’existe pas de démarche séparée à effectuer directement auprès de l’administration.

PTZ et autres financements : ce qu’il faut savoir

Le PTZ s’articule presque toujours avec un crédit immobilier classique, dont les conditions (taux, durée, assurance) pèsent au moins autant sur le coût final du projet que le PTZ lui-même. Suivre l’évolution des taux de crédit immobilier reste donc essentiel pour arbitrer le bon moment et la bonne durée d’emprunt pour le prêt principal associé au PTZ.

Le PTZ étant un prêt réglementé et sans intérêt, il n’entre pas dans les dispositifs classiques de rachat de crédit : seul le prêt principal qui l’accompagne peut, le cas échéant, faire l’objet d’une renégociation ou d’un rachat ultérieur. Il reste par ailleurs soumis, comme tout crédit immobilier, aux plafonds réglementaires que fixe le taux d’usure applicable au trimestre de l’offre de prêt.

Le PTZ peut aussi se combiner, selon les situations, avec d’autres prêts aidés : le prêt conventionné, le prêt d’accession sociale (PAS) pour les ménages aux ressources les plus modestes, le prêt accession d’Action Logement pour les salariés d’entreprises cotisantes, ou un prêt épargne logement adossé à un plan ou compte épargne logement déjà détenu. Chacun de ces prêts répond à ses propres conditions d’octroi, indépendantes de celles du PTZ, ce qui impose de vérifier l’éligibilité à chaque dispositif séparément plutôt que de supposer qu’une validation en entraîne une autre.

Pour un primo-accédant, le PTZ constitue un levier complémentaire, jamais une solution de financement autonome : son intérêt réel se mesure toujours en comparant le plan de financement global, PTZ inclus, à une solution de financement classique sans PTZ.

Questions fréquentes